苦战9个多小时，竞价240轮，2月25日，广州河汉区马现象块进程强烈竞拍后，终以达236亿元的总价成交临沂铝皮保温，由越秀集团奏效竞得，折楼面价约8.5万元/平米。

这场面，广州土拍阛阓照实久违了，业内东谈主士以为马现象块火热的来往和梦想的成交价钱，有望为行将到来的“三月小阳春”加多信心。而在这9个多小时的苦战中，土拍“桌上”的8企业也展现出各式不同的边幅。

竞价现场的硝烟

先望望桌上齐有谁？688号保利、828号越秀、888号珠实、88号招商、806号华润、198号广州城投、510号广州地铁、767号广州建筑。这亦然连年来土拍阛阓参与房企多的次。

个脱手的是510号广州地铁，四肢连年在房地产域跑出来的黑马，近几年来，广州地铁奏效作造了如耀胜新寰球广场、琶洲南TOD，立造了江玥上城、珑璟台、珑岄上城、珑曜上城等多个样式。

806号华润紧随自后，828号越秀也不甘颓唐。分钟多的时辰，就迎来了8轮报价。到了上昼十点半，报价仍是来到38轮，总价冲破193亿元。

你手我手，“马场大战”发强烈。从上昼10点启动至11点，共有59轮报价，其时报价已达198亿元，成为本年迄今罢了总价的地块。

下昼两点多，马现象块土拍出价冲破了214亿元，折住宅楼面价约75746元/平米，楼面单价已过琶洲越秀华樾（75670元/㎡），加冕广州史上楼面单价。

若是只看“面”，688号保利似乎有底气：2025年拿下的南面粉厂地块（即保利玥玺湾样式）就在不远方，往时开盘本日就创下106亿元的销售额。手持同板块的操盘教授和订价权，保利的算盘得很响，若马场再入囊，通盘这个词珠江新城东区的谈话权，就牢牢攥在手里了。

开拍前，保利面就曾恢复南+记者，“有实力共谋发展，会积参与这次土拍”。

806号华润的心想大约藏得些。从圳湾到白鹅潭，华润擅长的是“买卖+住宅”的连片开采，何况作念即是片区的主者。而在马现象块的出让条款里藏着这么条硬想法：须配置计容建筑面积不低于4.5万平米的着名五星栈房以及同栈房式公寓，总投资不低于60亿元，建成运营后6年内，销售孝顺累计不低于300亿元。

看起来，这几乎即是给华润量身定制的“脚本”。万象城需要个端的舞台，马现象块恰巧也需要个懂买卖的操盘手。然而目下华润在广州番禺万博、荔湾白鹅潭齐在纵容布局，还有若干余钱留给马场呢？

828号越秀却是另种心态。四肢马现象块的“作念田主体”，越秀是这块地皮使用权东谈主广州跑马场运营处治有限公司的转折大鼓动。从前期收储到支付赔偿款，从整理到二开采临沂铝皮保温，越秀付出的不仅仅资金，是时辰。按照过往成例，作念田主体继续能稳稳摘地，但这次，桌上莫得个敌手餍足“成东谈主之好意思”。

位接近越秀的东谈主士在开拍前夕告诉南+记者，“这局不好。”

一样是广州国企的888号珠实，天然脱手了许屡次，然而在恢复记者采访时也暗示，这次参与是主动投身能样式开采竞争，以国企硬核担当助力土拍阛阓活力攀升，为房地产阛阓提质增孝顺紧要力量。仍是把我方定位为积“参与者”。

值得提的是，88号招商交了保证金，拿到入场券，却启动就废弃了出价，全程“白眼旁不雅”莫得出价。

其余如广州建筑、广州城投中天然有屡次出价，然而到了下昼，多量房企逐步退出，以致度被看好的华润也卷旗息饱读，桌上就仅剩下越秀和保利短兵连结，你手我手，络续纠缠。

两竞价的立场有很大互异：越秀进展出志在得，独一保利出价，越秀立马跟进；而保利则进展出很严慎，铁皮保温施工屡次竞价齐比及倒计时启动才出价，让东谈主压路飙升。

天然，终后果如大所知，越秀遂愿以偿地拿到了马现象块。

缺席者与在场者

若是说8房企登台唱戏是明线，那么缺席者则组成了另条暗线。

万科没来。这也曾的行业标杆企业，正履历漫长的“瘦身”。

碧桂园也没来，它正忙着债务重组。

中海没来，龙湖也没来，它们是如今阛阓中的慎重者，天然齐曾在广州开采史上留住名字，但如今的议论战略仍是发生变化。比如龙湖，连年来，其敬重财务安全，拿地也敬重质地和价比，这么的价地澄莹不在其打算之内。

这背后也线路了房地产行业发展情势正迎来剧变。中指筹商院、克而瑞度征询·普睿数智筹商中心、亿翰智库三大机构辨认发布销售额排行榜榜单，2025年，保利发展蝉联销冠，与中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城组成TOP5，而万科仍是跌出了“前五”。

而在前十名的榜单排名中，下落澄莹的亦然万科，从2024年的4名下落到如今的6名；华发股份则跌出了前十名，销售额未冲破千亿元，以785.6亿元的销售额位列11位，与十名的滨江集团1017.6亿元销售额尚有差距。

从民营房企进展来看，滨江集团以1017.6亿元销售额拥入“前十”，亦然前十中唯的民营房企，但与2024年9名的排行比拟，下降了1位。

236亿的赌注

186.44亿元，是这场游戏的入场券，而终总价已达236亿元，溢价率约27。而这仅仅拿地本钱，后头还有对配套的要求，这个价钱放在广州土拍史上亦然少有的。

那么，这个算盘该奈何？

先望望账面数字：地块出让宗大地积174007.24平米，计容建面566962平米，起拍楼面价32883元/平米，终折楼面价约8.5万元/平米，这些还没扣除配建和自持。

笔据出让公告，地块包含住宅用地、买卖用地、中小学用地、交通关节用地和职业关节用地，是个万能的“六边形战士”。买卖部分要自持，栈房要自营，还有9.14万平米要建成后由石村集体按本钱价回购。扣掉这些，可售住宅的面积轻视在22万平米。

再望望附进样式，保利玥玺湾到17万元/平米的均价，冲破了30万元/平米。马现象块西侧紧邻珠江公园，位于珠江新城东区，表面上地段好，不错得贵。但问题是，阿谁价钱是旧年的故事，2026年的端购买力还有若干？而周围的二手豪宅会不会因为新盘的入市而降价“客”？这些疑问可能在每房企的测算模子里齐有不同的谜底。

“霸术图”酿成“实景图”

站在黄埔大路往南看，这块地目下照旧大片围蔽的旷地。在寸土寸金的珠江新城，这照实不错说是后块不错连片开采的完好用地。

它的前世是广州东谈主心中的格外瑰丽——跑马场，天然回顾仍是远去，但对于“马现象块要建什么”的听说直流传了许多年：SKP来过，太古里来过，后齐莫得下文。直到这次，地块认真挂，听说才终于酿成霸术：造10公顷寰球城央公园，构建“顶奢百货+端栈房+特体验”体化的端买卖体系。

如今，把霸术酿成本质的配置者仍是降生。越秀集团面暗示，摘地后将清雅结广州“十五五”霸术，以空间重构赋能城市能跃升，创造未来城市更生态，越过普及珠江新城对立异东谈主才和端东谈主群的招引力。

这场广州土拍的“开年大戏”，竞拍时长及竞价轮数双双刷新历史，热度远预期。这次拍不仅是广州楼市春节后的“开门红”，治服也将对后续阛阓走势产生紧要影响。

阛阓需要信心，地皮需要买，城市需要新的故事。马场土拍用真金白银为2026年广州楼市故事写下了开篇。

南+记者 周中雨临沂铝皮保温